Sin embargo, el contrato de arras no es un trámite menor: es uno de los documentos más importantes de toda la compraventa.
¿Qué es realmente un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que anticipa la futura compraventa de un inmueble. En él se fijan condiciones esenciales como el precio, los plazos, las obligaciones de las partes y las consecuencias en caso de incumplimiento.
No existe un único tipo de arras, y aquí comienzan muchos de los problemas.
El contrato de arras inmobiliarias es un paso crítico en cualquier compraventa. No se trata de un mero trámite: es un pacto legal con implicaciones económicas importantes. En el día a día inmobiliario se confunde reserva con arras, se usan modelos estándar de internet y se mezclan términos jurídicos que pueden derivar en problemas económicos graves.
Marco jurídico en España
El contrato de arras se regula principalmente por el Código Civil español, con artículos que contemplan:
- Autonomía de la voluntad (art. 1255 CC)
- Eficacia y obligatoriedad de los contratos (arts. 1091 y 1258 CC)
- Arras penitenciales (art. 1454 CC)
- Resolución por incumplimiento (art. 1124 CC)
- Cláusula penal (arts. 1152 a 1155 CC)
Tipos de arras y por qué no todas son iguales
Existen tres tipos principales de arras: confirmatorias, penitenciales y penales. Elegir un tipo u otro tiene consecuencias jurídicas muy distintas. En este sentido, es clave comprender bien cuándo el derecho a desistir puede convertirse en un problema.
El error más habitual: pensar que “ya se verá”
Muchos compradores y vendedores firman arras creyendo que aún hay margen de maniobra. La realidad es que, una vez firmado el contrato, las consecuencias económicas y legales ya están fijadas.
Una gran parte de los litigios inmobiliarios se originan precisamente aquí, como explicamos en este análisis sobre conflictos derivados de las arras.
Antes de firmar un contrato de arras, es imprescindible entender qué se firma y con qué efectos. No hacerlo puede convertir una compraventa ilusionante en un problema serio.
¿Alguna vez no has revisado un contrato de arras para identificar las condiciones y los riesgos que implica su firma?